Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości – kluczowe elementy i wzór do pobrania

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości to dokument, który zabezpiecza interesy obu stron przed zawarciem właściwej umowy sprzedaży. Jest to pierwszy formalny krok w procesie zakupu nieruchomości, który określa warunki przyszłej transakcji i zobowiązuje strony do jej zawarcia.

Prawidłowo sporządzona umowa przedwstępna powinna zawierać precyzyjne określenie stron umowy (dane osobowe sprzedającego i kupującego), dokładny opis nieruchomości (adres, numer księgi wieczystej, powierzchnia), cenę sprzedaży oraz termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Kluczowym elementem jest również ustalenie wysokości i warunków wpłaty zadatku lub zaliczki, które zabezpieczają transakcję.

Warto pamiętać, że umowa przedwstępna może być zawarta w formie aktu notarialnego lub zwykłej formie pisemnej. Forma aktu notarialnego daje możliwość dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej (tzw. roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej), natomiast forma pisemna umożliwia jedynie dochodzenie odszkodowania w przypadku niewykonania zobowiązania przez drugą stronę.

Poniżej przedstawiamy wzór umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, który możesz dostosować do swoich potrzeb i wykorzystać jako punkt wyjścia do przygotowania własnego dokumentu.

Jak prawidłowo wypełnić umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości to dokument, który wymaga szczególnej uwagi przy wypełnianiu. Każdy szczegół ma znaczenie prawne i może wpłynąć na bezpieczeństwo całej transakcji. Poniżej przedstawiamy wskazówki, które pomogą Ci prawidłowo przygotować taki dokument.

Dokładne określenie stron umowy

W umowie należy precyzyjnie określić dane osobowe zarówno sprzedającego, jak i kupującego. Poza imieniem i nazwiskiem warto uwzględnić numer PESEL, adres zamieszkania oraz dane z dokumentu tożsamości. Kompletne dane identyfikacyjne eliminują ryzyko pomyłki co do tożsamości stron i zapobiegają potencjalnym problemom w przyszłości.

Precyzyjny opis nieruchomości

Nieruchomość powinna być opisana w sposób nie budzący żadnych wątpliwości. Należy podać dokładny adres, numer działki, powierzchnię oraz numer księgi wieczystej. Jeśli przedmiotem sprzedaży jest mieszkanie, koniecznie uwzględnij również numer lokalu oraz informację o przynależnych pomieszczeniach (np. piwnica, miejsce parkingowe, komórka lokatorska). Dokładny opis chroni obie strony przed nieporozumieniami dotyczącymi przedmiotu transakcji.

Ustalenie ceny i warunków płatności

Cena nieruchomości powinna być określona precyzyjnie, zarówno cyfrowo, jak i słownie. W umowie należy również jasno ustalić sposób i terminy płatności. Jeśli kupujący planuje finansowanie zakupu kredytem hipotecznym, warto uwzględnić w umowie zapis o możliwości odstąpienia od umowy w przypadku nieuzyskania kredytu. Takie zabezpieczenie jest szczególnie istotne dla kupującego, gdyż chroni go przed utratą zadatku w sytuacji, gdy bank odmówi udzielenia kredytu.

Zadatek czy zaliczka?

Warto rozróżnić te dwa pojęcia, gdyż mają one różne konsekwencje prawne:

• Zadatek – w przypadku niewykonania umowy przez kupującego, sprzedający może zachować zadatek; jeśli to sprzedający nie wywiąże się z umowy, musi zwrócić zadatek w podwójnej wysokości.
• Zaliczka – podlega zwrotowi w przypadku niewykonania umowy, niezależnie od tego, która strona nie dopełniła zobowiązania.

Wybór między zadatkiem a zaliczką powinien być świadomy i dostosowany do konkretnej sytuacji oraz preferencji stron umowy.

Forma umowy przedwstępnej – notarialna czy pisemna?

Umowa przedwstępna może być zawarta w formie aktu notarialnego lub zwykłej formie pisemnej. Każda z tych form ma swoje zalety i wady, które warto rozważyć przed podjęciem decyzji:

Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego

Zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego daje możliwość dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej (tzw. roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej). Oznacza to, że jeśli jedna ze stron uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, druga strona może wystąpić do sądu o zastępcze oświadczenie woli, które zastąpi oświadczenie strony uchylającej się.

Dodatkowo, notariusz jako osoba zaufania publicznego zadba o to, by umowa była zgodna z prawem i zabezpieczała interesy obu stron. Jest to szczególnie ważne przy transakcjach o wysokiej wartości lub w przypadku nieruchomości z obciążeniami (np. hipoteką, służebnościami czy innymi prawami osób trzecich).

Umowa przedwstępna w zwykłej formie pisemnej

Umowa w zwykłej formie pisemnej jest tańsza i szybsza do zawarcia, ale daje mniejszą ochronę prawną. W przypadku niewykonania zobowiązania przez drugą stronę, można jedynie dochodzić odszkodowania, ale nie można zmusić drugiej strony do zawarcia umowy przyrzeczonej.

Ta forma może być wystarczająca przy transakcjach między osobami, które darzą się zaufaniem, lub gdy wartość nieruchomości nie jest bardzo wysoka. Jednak nawet w takich przypadkach warto rozważyć formę notarialną dla większego bezpieczeństwa.

Dodatkowe elementy, które warto uwzględnić w umowie

Poza podstawowymi elementami, w umowie przedwstępnej warto uwzględnić:

• Informację o stanie technicznym nieruchomości i ewentualnych wadach
• Oświadczenie sprzedającego o braku zadłużeń związanych z nieruchomością (np. zaległości w opłatach za media, czynsz)
• Termin wydania nieruchomości kupującemu po zawarciu umowy przyrzeczonej
• Klauzulę dotyczącą możliwości odstąpienia od umowy w przypadku wykrycia wad prawnych nieruchomości
• Ustalenia dotyczące opłat eksploatacyjnych do dnia wydania nieruchomości
• Informację o wyposażeniu, które pozostanie w nieruchomości po jej sprzedaży

Warto również określić, kto ponosi koszty zawarcia umowy przyrzeczonej (opłaty notarialne, podatek od czynności cywilnoprawnych). Zwyczajowo koszty te ponosi kupujący, ale strony mogą ustalić inny podział kosztów.

Pamiętaj, że przedstawiony wzór umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości ma charakter ogólny i powinien zostać dostosowany do konkretnej sytuacji. W przypadku wątpliwości warto skonsultować się z prawnikiem lub notariuszem, który pomoże przygotować dokument odpowiadający indywidualnym potrzebom stron i zabezpieczający ich interesy w najlepszy możliwy sposób.