Dokumenty i wzory prawne Finanse osobiste Kupno i sprzedaż Nieruchomości Prawo nieruchomości

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania – co powinna zawierać?

2 września 2025
Szymon Marczak

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania to dokument, który zabezpiecza interesy zarówno kupującego, jak i sprzedającego przed zawarciem właściwej umowy sprzedaży. Właściwie sporządzona umowa przedwstępna jest gwarancją bezpieczeństwa transakcji i zmniejsza ryzyko wycofania się którejkolwiek ze stron bez konsekwencji.

Dokument ten powinien zawierać precyzyjne dane stron transakcji, dokładny opis nieruchomości (wraz z numerem księgi wieczystej), cenę oraz warunki płatności. Kluczowym elementem jest określenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, czyli właściwej umowy sprzedaży. Warto również zawrzeć informacje o zadatku lub zaliczce, które zabezpieczają transakcję.

Umowa przedwstępna może mieć formę zwykłej umowy pisemnej lub formę aktu notarialnego. Forma aktu notarialnego daje dodatkową ochronę w postaci możliwości dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej (tzw. roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej), podczas gdy zwykła forma pisemna pozwala jedynie na dochodzenie odszkodowania w przypadku odstąpienia od umowy.

Poniżej przedstawiamy wzór umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania, który może służyć jako punkt wyjścia do przygotowania własnego dokumentu.

UMOWA PRZEDWSTĘPNA SPRZEDAŻY MIESZKANIA

zawarta w dniu ……………….. w …………………… pomiędzy:
Panem/Panią …………………………….., zamieszkałym/ą w ………………………, przy ul. …………………………, legitymującym/ą się dowodem osobistym seria ………… nr ………………, PESEL: ……………………, zwanym/ą dalej „Sprzedającym”,
a
Panem/Panią …………………………….., zamieszkałym/ą w ………………………, przy ul. …………………………, legitymującym/ą się dowodem osobistym seria ………… nr ………………, PESEL: ……………………, zwanym/ą dalej „Kupującym”.

§ 1. PRZEDMIOT UMOWY

1. Sprzedający oświadcza, że jest właścicielem lokalu mieszkalnego nr ………. o powierzchni …………. m², położonego w budynku przy ul. …………………….. w ……………………, dla którego Sąd Rejonowy w ……………………, Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW nr …………………………, zwanego dalej „Lokalem”.
2. Sprzedający oświadcza, że Lokal nie jest obciążony prawami osób trzecich, długami, hipotekami ani innymi ograniczeniami w rozporządzaniu, nie toczy się żadne postępowanie egzekucyjne dotyczące Lokalu, oraz że nie ma przeszkód prawnych ani faktycznych do zawarcia niniejszej umowy.

§ 2. ZOBOWIĄZANIA STRON

1. Strony zobowiązują się zawrzeć umowę sprzedaży Lokalu (umowę przyrzeczoną) w terminie do dnia ……………………., w formie aktu notarialnego.
2. Sprzedający zobowiązuje się sprzedać Kupującemu Lokal za cenę ……………………. zł (słownie: …………………………………….).
3. Kupujący zobowiązuje się kupić Lokal za cenę określoną w ust. 2.

§ 3. ZADATEK

1. Tytułem zadatku Kupujący wpłaci Sprzedającemu kwotę ………………… zł (słownie: ………………………………….) do dnia …………………….. na rachunek bankowy nr ……………………………………….
2. W przypadku niewykonania umowy przez Kupującego, Sprzedający może od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować.
3. W przypadku niewykonania umowy przez Sprzedającego, Kupujący może od umowy odstąpić i żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości.

§ 4. WARUNKI ZAWARCIA UMOWY PRZYRZECZONEJ

1. Pozostała część ceny w kwocie ………………… zł (słownie: ………………………………….) zostanie zapłacona przez Kupującego w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej.
2. Wydanie Lokalu nastąpi w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej, co zostanie potwierdzone protokołem zdawczo-odbiorczym.
3. Koszty zawarcia umowy przyrzeczonej w formie aktu notarialnego ponosi Kupujący.

§ 5. POSTANOWIENIA KOŃCOWE

1. Wszelkie zmiany niniejszej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.
2. W sprawach nieuregulowanych niniejszą umową mają zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego.
3. Umowę sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron.

Podpisy:

………………………………… …………………………………
Sprzedający Kupujący
Dokument ma charakter wzorcowy i powinien być dostosowany do indywidualnej sytuacji stron.
Strona 1

Najważniejsze elementy umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania jest dokumentem, który powinien być dokładnie przemyślany i dostosowany do indywidualnej sytuacji stron. Prawidłowo przygotowana umowa chroni interesy zarówno kupującego, jak i sprzedającego, zapewniając bezpieczny przebieg całej transakcji. Poniżej omówimy najważniejsze elementy, które powinny znaleźć się w takiej umowie.

Dokładny opis nieruchomości

Precyzyjne określenie przedmiotu umowy jest fundamentem całego dokumentu. Należy dokładnie opisać mieszkanie, podając jego adres, numer lokalu, powierzchnię, piętro, a także numer księgi wieczystej. W opisie warto również uwzględnić pomieszczenia przynależne, takie jak piwnica, komórka lokatorska czy miejsce parkingowe, jeśli są częścią transakcji. Dokładny opis pozwala uniknąć nieporozumień i ewentualnych sporów w przyszłości.

Cena i warunki płatności

Ustalenie ceny mieszkania to jeden z kluczowych elementów umowy. Należy jasno określić kwotę oraz walutę, a także szczegółowy sposób i harmonogram płatności. Warto precyzyjnie opisać, czy i w jakiej wysokości wpłacany jest zadatek lub zaliczka, a także jakie są konsekwencje niedotrzymania warunków umowy przez każdą ze stron. Dokładne określenie tych kwestii zabezpiecza finansowe interesy obu stron transakcji.

Termin zawarcia umowy przyrzeczonej

Określenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej (właściwej umowy sprzedaży) jest obowiązkowym elementem umowy przedwstępnej. Termin powinien być realny i uwzględniać czas potrzebny na uzyskanie kredytu hipotecznego, jeśli kupujący planuje finansować zakup w ten sposób. Zbyt krótki termin może prowadzić do niemożności wywiązania się z umowy, a zbyt odległy – do niepotrzebnego przedłużania transakcji.

Forma umowy przedwstępnej – zwykła pisemna czy akt notarialny?

Umowa przedwstępna może być zawarta w formie zwykłej pisemnej lub w formie aktu notarialnego. Wybór odpowiedniej formy zależy od indywidualnych potrzeb i możliwości stron. Każda z tych form ma swoje zalety i wady:

Umowa w formie zwykłej pisemnej

Zaletą jest niższy koszt i łatwość sporządzenia. Umowę można przygotować samodzielnie lub z pomocą prawnika, bez konieczności wizyty u notariusza. Jednak w przypadku niedotrzymania warunków umowy, poszkodowana strona może jedynie dochodzić odszkodowania, a nie zawarcia umowy przyrzeczonej. Ta forma jest odpowiednia dla transakcji o niższym ryzyku lub gdy strony darzą się wzajemnym zaufaniem.

Umowa w formie aktu notarialnego

Ta forma daje znacznie większe bezpieczeństwo, ponieważ umożliwia dochodzenie zawarcia umowy przyrzeczonej na drodze sądowej (tzw. roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej). Jest to szczególnie ważne dla kupującego, który może wymusić na sprzedającym sprzedaż nieruchomości, jeśli ten chciałby się wycofać z transakcji. Minusem jest wyższy koszt sporządzenia takiej umowy, ale w przypadku drogich nieruchomości jest to zwykle uzasadniona inwestycja w bezpieczeństwo transakcji.

Zabezpieczenia transakcji – zadatek czy zaliczka?

W umowie przedwstępnej często stosuje się zabezpieczenia w postaci zadatku lub zaliczki. Warto rozumieć różnicę między tymi pojęciami, gdyż mają one odmienne konsekwencje prawne:

Zadatek – jest formą zabezpieczenia wykonania umowy. W przypadku niewykonania umowy przez kupującego, sprzedający może zatrzymać zadatek. Jeśli to sprzedający nie dotrzyma warunków umowy, musi zwrócić zadatek w podwójnej wysokości. Ta forma zabezpieczenia jest korzystna dla obu stron, ponieważ motywuje do dotrzymania zobowiązań.

Zaliczka – stanowi część ceny i podlega zwrotowi w przypadku niewykonania umowy, niezależnie od tego, która strona nie dotrzymała warunków. Jest to mniej rygorystyczna forma zabezpieczenia, która nie przewiduje dodatkowych sankcji za niewykonanie umowy.

Dodatkowe klauzule warte rozważenia

W zależności od indywidualnej sytuacji, warto rozważyć dodanie następujących elementów do umowy przedwstępnej:

  • Warunek uzyskania kredytu hipotecznego przez kupującego
  • Informacje o stanie technicznym mieszkania i ewentualnych wadach
  • Ustalenia dotyczące opłat eksploatacyjnych i rozliczeń mediów
  • Klauzule dotyczące stanu prawnego nieruchomości
  • Ustalenia dotyczące wyposażenia mieszkania (co zostaje, a co zabiera sprzedający)
  • Odpowiedzialność za ewentualne ukryte wady prawne i fizyczne nieruchomości

Dobrze przygotowana umowa przedwstępna powinna przewidywać różne scenariusze i jasno określać prawa oraz obowiązki stron w każdej sytuacji. Im bardziej szczegółowa i precyzyjna będzie umowa, tym mniejsze ryzyko nieporozumień i sporów w przyszłości.

Konsultacja z ekspertem

Ze względu na złożoność transakcji nieruchomościowych i potencjalne ryzyko finansowe, warto rozważyć konsultację z prawnikiem lub doradcą nieruchomości przed podpisaniem umowy przedwstępnej. Profesjonalista pomoże dostosować umowę do indywidualnej sytuacji i zwróci uwagę na potencjalne zagrożenia, które mogłyby zostać przeoczone przez osoby bez doświadczenia w obrocie nieruchomościami.

Pamiętaj, że wzór umowy przedstawiony powyżej ma charakter orientacyjny i powinien zostać dostosowany do konkretnej sytuacji. Każda transakcja nieruchomościowa jest unikalna i może wymagać specyficznych zapisów w umowie przedwstępnej, które zabezpieczą interesy obu stron.